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这应该是万科2021年第一季度毛利率下降的最合理解释。

2021-09-06 15:29:06 来源:文章来源与网络

第一是:万科2020年度报告,第223页,合同负债分类,详细介绍了万科未完成项目的预期结算时间。一些截图如下:

然后,选择整理预计在2021年1月至3月结清的项目,并将其汇总如下:

只知道哪一个项目在2021年第一季度已经完成是不够的,还需要知道具体的征地时间、征地成本、开盘价等。通过对一个项目对一个项目的查询进行比较分析,你就会得到一个大表,如下所示:

从征地时间来看,最早的昆明魅力城项目徐州淮海天地工程,是2013年征用的土地,当然,它也是一个百万级的超级市场,这类项目征地成本低,开发周期长,盈利早,由于土地增值税和财政成本的双重原因,损失更多。另外,2018年以后的征地项目有14个,占34项项目的41%。

从毛利率来看,以我有限的房地产经验,考虑到财政成本和土地增值税清算,黄色项目基本上不能赚到很多钱,不能亏本是好的。

最后,得出的结论是,第一季度毛利率在2020年大幅下降,部分原因是2017年土地价格过高,因为10个黄标准项目中有6个项目是在2017年采取的。但与此同时,我认为,更主要的原因是俞炳彦的积极选择。第一季度毛利率较低是万科的传统。

通过统计万科2021年Q1结算项目的详细情况,我有一种非常明显的感觉:住房企业对于建设进度、结算进度的强大控制之前的想象。这就导致了一个黑箱,包括哪一年的土地,多少土地王,除了管理之外,还不清楚。因此,当投资于住宅企业时,诚信的管理或企业文化已经成为一个非常重要的排斥。@今天的题目是$Vankea(Sz000002)$VankeEnterprise(02202)美元。

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