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五年后,你现在购买的房产在亏本前必须增值多少?答案是有信心的。

2021-09-06 15:29:34 来源:文章来源与网络

对于目前的房地产来说,不仅有住宅属性,而且有强大的金融功能。因此,许多投资房地产的买家会问这样一个问题:现在买房五年后,房价还要上涨多少才能保护资本?让我们来计算一下,房价要上涨多少才能保护它的资本呢?

假设:目前所购物业的总价为二百万元,单位价格为二万平方米,面积为一百平方米。首期付款约为60W。所有140W抵押贷款均为商业贷款,抵押贷款周期为30年,抵押贷款利率按2019年4月5.48%的全国平均利率计算。此外,个人资金利率是根据市场上较为普遍和安全的货币基金利率计算的,约为年化回报率的4%。成本会计只是一个大的成本,一个小的项目被忽略了。大致计算如下:

①首付款5年资金成本:60w*4%*5年(复利)=13w

(2)按大多数人使用的本金与利息相等的偿还方式计算的5年还贷利息之和:36.99w,详见下表:

③物业费成本:因大多为期房,收房后交纳物业费算3年,3年物业费=100*2.5*12*4=1.2w。

④房屋产权取得费用:契税+维修基金=200w*1.5%+100平米*120元=4.2w。

此外,根据目前的做法,房屋销售后五年的有关中介费用,一般由买方负担,因此不包括在买方的费用中。

因此,上述四个项目的总成本为13w+36.99w+1.2w+4.2w=55.39w。最后计算结果表明:如果你想保护资本,房屋的销售价格=房屋的总价为5.39W/255.39w。出售的房产的单价已从每平方米2万平方米上升到255.39w/100平方米。如果按百分比计算,五年后,比购房价格上涨27.5%,就可以保护资本。

首先,严格的居住和购房需求,需要考虑五年的租金支出。

事实上,期房一般有两年建造期,本身就不能居住,所以还是算3年租金,每个月按2000元/月,3年支出租金为2000*12月*3年=7.2w,所以,如果已经购房的话,应该减去这部分成本,即255.39w-7.2w=248.19w,那么只要房价由2万/平米涨到248.19w/100平米=2.48w/平米就可实现保本。如果换算成百分比的话,5年后,在购入价基础上提升24%即可保本。

第二,为了维持和增加用于买房的投资价值,我们需要考虑通货膨胀和租金收入因素。

一方面,大部分的新住宅区都是精装住宅,所以,经过简单的二手家电配置后,你基本上可以随身携带行李办理入住手续。这样我们就可以实现一定的成本抵消,3年的总租金收入是7.2w,二手房的分配预算是2W,那么投资房地产就可以抵消7.2w-2w=5.2w的成本。

另一方面,从通胀的角度来看,过去10年,统计部门公布的消费物价指数一般在2%至3%之间,但由于统计口径问题,地产及其他主要项目并未包括在内,因此,根据私人计算,过去10年,本港货币折价率约为7%至7.5%。随着m2的减少,2017年和2018年的降幅约为8%。因此,我们推断未来5年的实际通胀率约为6%,也就是说,未来100周的购买力相当于目前大约70周的购买力。

因此,结果是,如果你想保持200W物业的价值,五年内出售的房产应该达到285.7w--抵消5.2w=280W的成本。如果折合成一个百分比,五年后,购买价格的40%的上涨将能够保护资本。也就是说,一套单位价格为2w的房子应该以2.8w出售,如果它增加了价值,它就应该高于这个单价。

总括而言,上述算法只是一个基本的算法,房屋的总价,或出租或装修,都可以在此基础上加减。简言之,在某些因素的一般情况下,无论以何种价格出售,如果5年内转售达到保本目标,购房者都需要在目前的楼价基础上提高24%,而投资者则需要在现有价格基础上提高40%,因此,房价以低于8%的平均年率上涨是无利可图的。

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